房价大涨的城市 到底发生了什么
今天（8月15日），国家统计局公布了2025年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。
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今天（8月15日），国家统计局公布了2025年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。
根据这个数据，截至7月，过去一年新建商品住宅同比上涨超过GDP增速（6.3%）的城市达到了53个，占全部监测城市的75.7%。
而同比涨幅超过10%的城市，则有34个，占全部监测城市的48.6%。
由此可见，想让中国房价跑输GDP，仍然是一项艰巨的任务。
昨天我在专栏里也公布了根据国家统计局公布的数据推算出的全国过去一年的新房成交均价，涨幅是8.5%。
而今年7月末，中国广义货币M2的同比增速（可以理解为印钞速度）为8.1%。
这说明，全国平均房价（涨幅8.5%）跑赢了M2，显著高于GDP增速。
在70个纳入监控的城市里，过去一年新建商品房价格涨幅最大的8个城市是：
西安25.3%
大理22.7%
呼和浩特20.3%
秦皇岛20.0%
贵阳19.4%
徐州16.9%
洛阳16.1%
石家庄16.0%
此外，根据民间数据我们还知道，今年苏州房价涨幅非常大，丝毫不逊色于西安。
但苏州没有纳入上述70个城市，所以暂时缺乏官方数据。
今天的文章，是想分析上述房价涨幅最大的城市，到底发生了什么？
根据我的研究，大概分为三类：
第一类，经济增长不算差，但希望继续名列前茅的。
比如贵阳。
贵阳是近年来中国城市GDP增长的翘楚，2025年的增速在主要城市里位居第一，今年上半年仍然维持了第一。
根据官方数据，2025年上半年贵阳市GDP为1785.67亿元，同比增长9.1%。
其中规模以上工业增加值增速达到了9.0%，固定资产投资增长了12.3%，看起来非常靓丽。
但贵阳也有两个数据令人吃惊：
1、上半年，贵阳市社会消费品零售总额同比增长4.4%；
2、贵阳市金融机构人民币存款余额同比增长3.8%。
啥意思？贵阳虽然GDP和投资增长不错，但消费却突然失速度，只增长了4.4%，如果考虑通胀因素，增长非常有限。
而贵阳汇聚资金的能力在下降，上半年发钞速度（M2增速）超过8%，但贵阳资金增长只有3.8%，大幅跑输了资金增长。
此外，贵阳的三次产业结构比为3.8%:38.6%:57.6%。
这意味着，贵阳第二产业占比甚至低于深圳这样的一线城市，制造业疑似空心化，产业有点未富先老。
贵阳不限购，所以外地投资客可以轻易进入，房价一年涨19.4%，这个速度显然偏快了。
如果控制不住，贵阳低成本的优势将很快失去。
而上半年居民消费的失速，也跟房价上涨太快可能有关系。
第二类，渴望迅速做大的城市，比如西安。
西安上半年GDP增长是7.0%，比较中规中矩。
但细看其具体数据，经济下行压力也非常明显。
比如：上半年固定资产投资增速只有2.2%，比一季度大幅回落了9.7个百分点；
全市社会消费品零售总额只增长了5.9%，低于GDP增速；
全市金融机构人民币存款余额只增长了6.3%，也显著跑输了M2同期增速。
西安已经获得了国家中心城市的头衔，目前一方面跟郑州暗暗较劲，同时还在奋力追赶成都、重庆。
但西安依托的陕西省毕竟资源有限，人口总量也不算多，所以西安只能另辟蹊径，面向全国抢人口。
户籍人口大幅上升，当然会增加房票供应量，导致购房需求上升，带来房价上涨的压力。
这种压力如果转换为开发商拿地的动力，则可以增加地方政府的财力，进一步改善公共配套资源，进一步增强抢人口的能力。
而这，其实就是当前二线城市做大做强的基本路径。
杭州、武汉、郑州等城市，无不如此。
第三类，急需要稳增长的城市，比如大理、苏州、呼和浩特等。
先看一下大理，70城房价上涨的第二名，过去一年新房同比上涨了22.7%。
其实有两个大理，一个是州名，一个是市名。
大理州是地区级的，大理市是县级的，大理州管辖大理市，大理市是大理州的中心区。
查不到大理州、大理市的最新、详细的经济数据，但大理日报在7月25日有一篇报道，值得细细品读。
这篇刊登在大理日报头版头条的报道说，当地党委政府召开了上半年经济分析会。
里面有这样的话值得关注：
今年以来，面对宏观经济下行与洱海流域转型发展阵痛叠加的严峻形势……主要经济指标远远低于预期，难以匹配大理高质量可持续发展的需要。
集中一切力量，采取一切措施，抓GDP促发展、抓项目增投资、抓工业稳增长、抓消费激活力、抓财税保增收、抓招商优服务，强抓硬干，奋起直追，全面形成大抓发展、大抓项目、大抓投资的经济工作大比拼局面。
这篇通稿没有公布任何具体数据，但我们可以得知，大理州上半年经济增长非常不理想，主要经济指标远远低于预期，下半年要集中一切力量，采取一切措施，抓GDP促发展。
大理房价一年大涨22.7%，就是在这样背景下发生的。
再看呼和浩特。
论地位，呼和浩特不算低，是内蒙古的首府，属于高级别的城市。
但呼和浩特的问题是，它依托的内蒙古人口不算多、经济总量不算大，但全区土地面积巨大，而且分了三个中心（另外是鄂尔多斯、包头），所以力量分散了。
上半年，呼和浩特的GDP只增长了4.7%（见上图），规模以上工业增加值只增长了0.2%，固定资产投资是下滑的，居民消费也只增长了2.5%。
不要以为呼和浩特是今年才增长乏力的，下面两张图是2025年到2025年的GDP和投资增长走势。
可以看出，这个城市的经济调整已经持续了一段时间了。
即便经济不景气，但房价却上涨不误，过去一年新房涨幅超过20%。
至于今年上半年涨幅同样非常惊人的苏州，其实也面临着经济下行的较大压力。
上半年苏州GDP增速为6.0%，名义增速只有4.8%，都低于全国平均水平。
其中上半年苏州的工业总产值只增长了1%，出口下降了3.9%，工业用电下降了4.1%，房地产开发投资只增长了4.8%（不到全国一半），专利申请量只增长了1.6%。
结论：
通过上述分析我们可以发现，房地产在地方经济增长中，仍然发挥极为重要的作用。
经济下行压力大城市，需要通过激活楼市来稳增长；经济增长快的头部城市则需要通过楼市加油，来保住经济领涨的地位。
至于成长中的区域中心城市，则普遍有意通过活跃楼市来做大做强。
文丨刘晓博
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