回款是什么意思

回款是什么意思

回款是什么意思

不开玩笑的说，我大学学的经济，理应从事财务工作，循规蹈矩，严谨细致，应该能在财务口上有所成绩，然而命运无常。

做运营也未尝不好，在拔高一点，有经营思维。经营思维就是关注现金流、关注利润、关注价值导向。目前阶段首要还是现金流，做到去库存、抓回款、谨慎拿地。坦白说，销售回款才是房企现金流最基本的保障。

销售回款，即定金、首付、按揭款。定金与首付不存在坏账风险及回款周期，按揭款虽无坏账风险，但有回款周期，过程中购房者违约，坏账损失由银行承担，对我们房企来说，回款基本上没有坏账，只涉及周期快慢的问题。

大多房企回款流程是这样的，定金--首付--签约--网签--按揭资料齐--审核--预抵押--放款。业主拿钱交定金，选好房屋交首付，先跟开发商草签合同。由于项目基本都有开发贷，需撤押后才能网签，撤押又分还款撤押和不还款撤押，是否还款得银行评估咱们的抵押率。还有种情况，好像是自去年开始，监管资金要求非常严格，必须交齐监管资金才能网签，因为我们的回款部分进监管户，部分进一般户，政府要求全额监管，这样监管资金出现缺口，为规避风险，在网签环节卡我们一把，必须补齐监管缺口方可网签。网签后提供按揭手续，办理银行贷款，偶尔会碰到业主没钱交公维、征信问题拒贷的情况。

关于准入银行，资金和营销要共同评估银行进行准入，主要商谈合作商务条件，如银行利率、银行额度、保证金收取、放款条件、资料审核、银行配合度等。按揭配套银行账户的开立应遵循“尽量减少不必要的账户，减少资金沉淀”的原则。过程中要及时了解银行动态，进行分类处理，如业主信用一般的，推荐放款条件低、资料审核松的银行。

怎么做好回款呢，通常会约定各种形式的回款周期，成立回款小组，定期召开回款会，过程中回款数据动态晾晒。回款小组一般项目总任组长，成员有财务、营销、资金、销支、法务、运营，根据区域要求或是自身回款需求，每周或每天召开回款会。

回款一般从首付抓起，分首付分期和首付齐。首付分期重点关注首付分期逾期欠款和当月首付到期欠款，以及分别对应的按揭欠款。每一户都要分析透彻，对于逾期的，要清楚啥原因逾期，啥时候能回来，如果回不来怎么办，对于即将到期的，要了解客户情况，判断能否按期回款。

首付齐的分未网签和已网签。未网签根据所处阶段或自身问题分为待客户网签、房管局审核、未撤押、监管资金不齐、问题客户。已网签分为按揭资料不齐或不合格、银行审批中、待办预抵押、待放款。这其中有些问题客户，非常头痛，如客户不配合办理按揭、限购限签限贷、退房客户等。

还有部分非按揭回款，也得关注。如工程抵房款、更名退换房、员工欠款等。

回款会汇报一般采用表格得形式，内容大多是总分的模式，清晰细致有条理。一张总表，按类别细分多个子类，具体细化到每套房屋的欠款情况，开会的时候每一户每一户的过，这就要求我们的营销和财务人员线下要做大量的梳理工作，这户欠款情况要讲清楚，欠款多少，为啥欠款，啥时候回，困难在哪，需要协调什么，要弄明白，讲透彻。

回款作为重要得任务指标，各家基本都会纳入考核。依稀记得上个月回款工作，因2月份未复工，生产指标取消考核，签约和回款权重提高，回款变得相当重要。我们2月回款任务2.4亿，截至2.25达成1.1亿，26、27是周末，剩余预计可回款都压到28号当天，也就是当天要回款6000万。26号加开了一次回款会，深入分析预计可回款的达成风险，同时全面摸排是否有其他途径的新增回款。28号当天临时建微信群，群名叫2-28按揭回款务必回来，资金人员驻场在银行，要求每回一笔就在群里通报，定点在群里进行按揭完成率晾晒。一般银行放款都在下午，所以整个上午回款不到一千万。下午三点开始，回款进入高峰，群内消息频闪。百密一疏，一项目合同签字问题需银行重新用印，涉及按揭款95万，还好另一项目计划外回款67万。最后一笔晚上8点35分到账，当天累计回款6022万，保住了月度回款率70%的底线目标。

回款，其实应该叫应收账款，意思是钱已经是你的了，但是还没到你口袋里，回款就是采取各种管理动作，让属于你的钱尽快到你的口袋里，但是要想更多的钱到你的口袋里，只能是做大销售。

地产回款生死战，战斗已打响，硝烟已弥漫，房企，没有退路，只能大步向前。

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